24 СЕНТЯБРЯ. Рынок выходного дня B2B в Chefsshows by Novikov
Close
Restorator.Chef.ru
#БИЗНЕС #ТРЕНДЫ

Хлебное место?

Фото компания JLL, Екатерина Олькина

В Москве и Петербурге наблюдается рост количества свободных помещений на улицах и в торговых центрах: не всем удалось сохранить свой бизнес в кризисной ситуации. Насиженные места покидают магазины, салоны красоты и банки. Кафе и рестораны тоже закрываются, однако именно общепит остается лидирующим арендатором на рынке торговой недвижимости.
Компания JLL предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. История компании насчитывает более 200 лет. Сейчас JLL имеет более 200 корпоративных офисов в 75 странах по всему миру. JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании составляет около 279 млн. кв. м по всему миру. Годовой оборот JLL составляет $ 4 млрд.
Согласно исследованиям компании JLL, доля свободных площадей на основных торговых улицах Москвы на начало 2016 года составила 12,5%. Свободных площадей стало на треть больше в течение полугода: по итогам второго квартала 2015-го этот показатель составлял 9%. В настоящий момент самые успешные в плане заполняемости улицы – Мясницкая (доля вакантных площадей – 7,1%), Тверская (7,4 %) и Пятницкая (7,9%).
30% спроса на рынке стрит-ритейла в четвертом квартале 2015 года и 37,8% спроса в среднем за год обеспечили кафе и рестораны, следом идут магазины одежды и обуви, продуктовые магазины, предприятия, оказывающие услуги в сфере красоты и здоровья, банки. Предприятия общественного питания остаются неизменными лидерами в течение последних трех лет: в течение 2013 года их доля составляла в среднем 38,8%, в 2014 г. она упала до 31%, однако в 2015-м рестораторы практически вернули себе потерянные проценты. Наиболее востребованными в течение всего года оставались помещения площадью 100-300 кв. м, на их долю пришлось 43% спроса. На помещения площадью 300-500 кв. м пришлось 17% спроса, почти такое же количество арендаторов – 16% – интересовались площадями до 100 кв. м. В рейтинге основных торговых улиц Москвы по средним ставкам аренды помещений площадью 100-300 кв.м. лидирует Столешников переулок (220 тыс. руб. за кв. м в год), второе место занимает Петровка (195 тыс. руб.), третье – Кузнецкий Мост (180 тыс. руб.), замыкают пятерку Никольская улица (175 тыс. руб.) и Патриаршие пруды (125 тыс. руб.). Тверская улица на седьмом месте – 95 тыс. руб. за кв. м в год. Рестораторы преимущественно интересовались помещениями, расположенными в так называемых «ресторанных кластерах», хотя некоторые проекты, преимущественно сетевые, искали помещения в спальных районах города. Представители сегментов «одежда, обувь, аксессуары» и «часы и ювелирные изделия» интересовались преимущественно основными торговыми коридорами в ЦАО Москвы. Банки и продуктовые магазины ориентировались в первую очередь на спальные районы города. Таким образом, большинство помещений в центре города оказались в фокусе внимания ресторанного бизнеса.
Средние ставки аренды* и доли вакантных помещений
в основных торговых коридорах Москвы
Доля вакантных площадей на столичном рынке торговых центров тоже увеличилась, до 8,3% с 6%, зафиксированных на начало 2015 года. По прогнозам аналитиков JLL, к концу 2016-го этот показатель может составить 10% (больше – 11% – было только в 2010-м). Увеличение объема пустующих помещений вызвано вводом большого количества площадей (часть из которых была запланирована к вводу еще до кризиса) и активной ротацией арендаторов, которые испытывают трудности ввиду снижения потребительского спроса (так, по данным Росстата за 11 месяцев 2015 года сокращение оборота розничной торговли в Москве составило 13%). Ожидается, что новые торговые центры будут заполнены на 50-60%.
Арендные ставки в ТЦ Москвы в 4-м квартале 2015 года снизились на 15%: максимальная ставка аренды сейчас составляет $1,7-3,2 тыс. за кв. м в год, средняя – $ 0,3-1,2 тыс.
В Петербурге наблюдается схожая ситуация. Рестораны и кафе лидируют среди арендаторов торговой недвижимости, в стрит-ритейле на их долю приходится 26% спроса (следом идут магазины одежды и банки, опережая, в отличие от Москвы, продуктовые магазины). Ротация арендаторов на основных торговых улицах северной столицы (Невский проспект, Б.Конюшенная ул., 6-7 линии ВО и другие), составила 7,6% по итогам 4 квартала 2015 года, а количество вакантных площадей – 6,7 %. Максимальная ставка аренды в городе составляет 12000 руб. за кв. м в год за помещение площадью 100 кв.м. Доля вакантных площадей в петербургских ТЦ за год выросла на 0,8 % и теперь составляет 6,8%. Аналитики JLL прогнозируют рост показателя до 7,5-8% в течение 2016 года. Максимальная ставка аренды в торговый центрах упала с $1500 за кв.м в год (на начало 2015-го) до $1200 за кв.м в год (на начало 2016-го).
Эксперты JLL отмечают снижение оборота ТЦ на 11,3%. Однако, активность ресторанного сегмента в торговых центрах в течение 2015 года росла: 7% закрывшихся в ТЦ операторов работали в сфере общественного питания, но среди открывшихся заведений доля ресторанов больше – 12%.
Арендные ставки на основных торговых улицах Санкт-Петербурга
Кстати, согласно исследованиям аналитиков, ни Москва, ни Петербург не входят в число самых динамично развивающихся с точки зрения коммерческой недвижимости городов Европы и, соответственно, мира. Мировой рейтинг городов по данному признаку возглавили Лондон и Дублин, став единственными представителями Европы в двадцатке мировых лидеров.
Третье место в европейском рейтинге (после Лондона и Дублина) отошло Парижу, а восьмое, несмотря на сложную геополитическую обстановку, – Стамбулу. По экспертным прогнозам, именно Стамбул будет характеризоваться наивысшим ростом экономических показателей среди крупных городов Европы в ближайшие три года. Мы же пока ждем окончания кризиса.
Прямая речь рестораторов о торговых центрах

Наталья Авдеева
руководитель партнерских проектов компании «Чайхона №1»
Могу с уверенностью сказать: мы наблюдаем перераспределение рынка общественного питания. Многие ресторанные концепции не пережили кризис и ушли, оставив помещения, подготовленные для ведения ресторанного бизнеса: с коммуникациями и мощностями. Новым арендаторам-рестораторам выгодно не тратиться на все это самостоятельно, им стали доступны локации, ранее занятые или слишком дорогие. Правила на рынке коммерческой недвижимости изменились. Мы все наблюдали, как некоторые помещения на главных улицах (например, Тверской, Арбате, Ленинском проспекте) пустовали в течение полугода, а то и больше. Их покинули не только рестораны, но и банки, магазины. Сейчас помещения, стоимость которых раньше была завышена, стали более доступными, не только для ресторанов, но и для фастфуда и стритфуда.
В целом, я не могу сказать, что арендные ставки сильно упали. Многие до сих пор пытаются сдавать помещения дорого. Но игроки рынка не готовы делиться своей прибылью, сократившейся в результате экономических условий. Нормально, когда аренда составляет 15% в структуре затрат.
Договор аренды в ТЦ подписывается на большее количество лет, чем в стрит-ритейле, и предусматривает серьезные штрафные санкции за досрочное расторжение. Некоторые собственники ритейла вынуждены терпеть некоторые убытки и поддерживать операционный минус, но работать, потому что от расторжения договора они пострадают больше. Возможно, поэтому
в ТЦ текучка арендаторов меньше. В ТЦ в большинстве случаев предусмотрены парковки, что тоже влияет на выбор ресторана.
В связи с реконструкцией многих улиц, а также из-за перенаправления дорожного движения, некоторые локации перестали быть интересными для ресторанного бизнеса. Зато другие, например, Пятницкая или Патриаршие, выиграли от этих изменений. Актуальность приобретают и такие площадки, как Бадаевский завод, где раньше была автомойка и пара секретных заведений,
а теперь это новый складывающийся кластер, да еще и с парковкой.

Михаил Гончаров
совладелец сети «Теремок»
Свободных площадей много, но сильного снижения арендных ставок я не заметил. Единственное, раньше можно было торговаться с цены 600 тыс. до 550 тыс., а сейчас можно попробовать и до 500-400 тыс. руб. Такого торга раньше не было. Может, владельцам психологически проще делать вид, что цены по-прежнему высокие, и давать индивидуальные «скидки» партнерам? Торговые центры находятся в схожей ситуации. Новые ТЦ вообще открываются с трудом, у них и половина площадей может простаивать. Все держат планку, не сдают только ради того, чтобы сдать. Например, в одном старом торговом центре, где мы работаем, площади предлагаются по ставке, которую мы платим сейчас, включая скидку, это практически докризисная цена. Ни ТЦ, ни владельцы помещений в сегменте стрит-ритейл не перестроили свои модели, и, кажется, не собираются это делать. Все идут по пути максимизации платежей и предпочитают видеть пустые фудкорты, чем снижать аренду.
Многие небольшие компании в кризис обанкротились. На улице оказалось много менеджеров, управленцев. Ресторанный бизнес со стороны кажется простым, понятным и прибыльным, поэтому многие решили попробовать себя в нем. Соответственно, спрос на помещения со стороны ресторанного бизнеса начал расти. В кризис можно наполнить заведения благодаря громким именам и пиару, новичкам приходится несладко, ведь заведение надо раскручивать в течение года. Первый итог: начинают банкротиться хипстерские рестораны. Под хипстерскими я подразумеваю места со странной и экстравагантной едой, дикими сочетаниями, эдакой альтернативой. Но гостей, любящих «альтернативу» немного. Да, у тебя самый лучший кофе, но ты банкрот! Наличие бороды не помогает стать ресторатором и научиться считать деньги.

Дина Хабирова
совладелец кафе «Крылышко или ножка» в Парке Горького и на Патриарших прудах
В каждом городе должен быть район со скоплением небольших и оригинальных проектов. Патриаршие постепенно становятся московским «Сохо». Правда, пока тут не могут реализовать свои задумки начинающие рестораторы. Здесь работают профессионалы, понимающие, за что они платят высокую аренду. Ставки на Патриарших сопоставимы с арендой в Столешниковом переулке, на Неглинной улице и Петровке. За площади идет борьба. Но я считаю, что рынок перегрет, а ставки завышены: сюда очень сложно доехать и невозможно припарковаться. Надеюсь, что ставки не будут повышаться. Ведь такого бизнеса, как даже в прошлом году, здесь уже не получится: конкуренция слишком высока. В течение года открылось много проектов, а транспортная история стала сложнее. Есть и сложности с согласованием вентиляции, – вокруг жилой массив.
Патриаршие стали популярными именно сейчас, потому что в моду вошли небольшие места с плотной посадкой, а здесь именно такие помещения. Если бы три года назад мне предложили 100 кв.м без летней веранды, я бы отказалась, а сейчас – нет. Мы реализуем другие проекты, в которые не нужны большие вложения, но которые приносят иные прибыли. Все мы здесь, на Патриарших, рассчитываем на оборот, чтобы покрывать расходную часть. У нас в «Крылышке» 43 посадочных места на 88 кв. м, нам нужно делать примерно три посадки в день, чтобы комфортно работать. Аренда на Патриарших занимает больше места в структуре расходов, но, за счет формата заведения мы можем сократить затраты на персонал.
Думаю, это лето покажет, на что способны Патриаршие, став пешеходной зоной. Возможно, это привлечет новую аудиторию, включая туристов.