26 ИЮНЯ. ТРЕНД-ТУР "НАШЕ МОРЕ". Самая продаваемая модель этого сезона
Close
#бизнес #недвижимость
ЦЕНА МАРШРУТА
В Москве продолжается реконструкция и благоустройство городских улиц. В текущем году открылись облагороженные Маросейка, Покровка, Пятницкая улицы, а также маршрут, уже объявленный городской мэрией самой длинной пешеходной зоной в Европе: 6,5 км от площади Гагарина до площади Киевского вокзала. Марина Шаклеина поговорила с экспертами и рестораторами, работающими на пешеходных улицах, и выяснила, идут ли городские инициативы на благо общепиту.
Фото Тимофей Волгин, архив компании «Арт-Квартал»
Напомним, что работы по благоустройству московских улиц и организации пешеходных зон стартовали в 2012 году, первый организованный для пеших прогулок маршрут охватил Столешников и Камергерский переулки, Кузнецкий Мост и Рождественку. В 2013 году открылись пешеходные (точнее, условно, частично пешеходные) Никольская улица и Тверской проезд, Большая Дмитровка, Крымская набережная и парк «Музеон». Также на сайте московской мэрии сообщается об обустройстве 36 пешеходных зон за пределами ЦАО и планах открыть еще 40 в течение 2014 года. На том же сайте опубликована программа «Моя улица», которая вступит в силу в 2015 году. Программа предусматривает комплексное благоустройство городских проспектов, улиц и переулков во всех районах Москвы. Под благоустройством в мэрии понимают приведение в порядок пешеходных переходов, фасадов домов, демонтаж избыточной, по мнению мэрии, рекламы и опутывающих фасады проводов, организация велосипедных дорожек и парковок, улучшение уличного освещения, озеленение и т.д. Планируется организация 50 км пешеходных улиц, большая часть которых будет находиться вне ЦАО.
В сентябре 2013 года творческая группа проекта «Арт-Квартал», объединяющая компанию-застройщика State Development, архитектурное бюро P.H.D. и другие организации, согласовала с правительством Москвы проект развития территории на правом берегу реки Яузы. По задумке идеолога проекта и владельца компании State Development Андрея Гринева, в скором будущем 510 га между Яузой, Третьим транспортным кольцом, Бауманской и железнодорожными путями Курского вокзала превратятся в московское подобие нью-йоркского квартала Вильямсбург или берлинского Митте, то есть станут центром творческой и культурной жизни. В «Арт-Квартал» также войдут «Винзавод» и центр дизайна и архитектуры Artplay. Местами притяжения должны стать галереи, студии, выставочные залы, а также рабочие пространства и офисы. State Development займется застройкой и реконструкцией квартала. Планируется построить около 2,4 млн кв. м площадей (дополнительно к 3,5 млн имеющихся). Ожидается, что население района вырастет примерно на 50 тыс. человек, которые будут работать тут же, в пешей доступности. Инвестиции в проект оцениваются в $10 млрд. Команда «Арт-Квартала» рассчитывает привлечь банковские кредиты и частные инвестиции.
Один пешеходный маршрут на карте города появился частными, а не правительственными стараниями. В 2014 году в квадрате между Моховой улицей, Волхонкой, Большой Никитской и Романовым переулком открылась пешеходная гастрономическая Аллея Романов. Пока работает первая очередь Аллеи и два заведения на ней: кафе-пекарня сети Paul и армянский ресторан «ДолМама». Полностью строительство улицы будет закончено в 2016 году, когда Аллея Романов свяжет Большую Никитскую и Воздвиженку. Сейчас владельцем земельного участка, на котором находится Аллея Романов, является Управление делами президента РФ. Генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком Аллеи Романов выступает компания RD Construction (входит в RD Group). По задумке девелопера, компании RD Group, на Аллее будут представлены рестораны и кафе различных ценовых категорий, представляющие разнообразные национальные кухни.
Планируется организация 50 км пешеходных улиц, большая часть которых будет находиться вне ЦАО
Районный общепит
Ряд новых пешеходных зон проложили там, где идея их создания уже витала в воздухе и где был сформирован соответствующий пул арендаторов и посетителей. Такая ситуация характерна, например, для Никольской улицы, Покровки, Маросейки. Некоторые маршруты до сих пор были «терра инкогнита», теперь они имеют шанс привлечь к себе внимание бизнесменов. Некоторые рестораторы прогнозируют рост количества заведений, связывая его именно с появлением потенциально интересных для этого бизнеса площадей. Особый интерес представляют те самые 6,5 км, пролегающие по пока довольно спокойным районам столицы. «Конкретно в этом районе, где сформирован новый пешеходный маршрут, нет пульса и суеты большого города – преимущественно он проходит через парки и уютные переулки, традиционно располагающие к тихим романтичным прогулкам, – оценивает маршрут начальник отдела стрит-ретейла компании JLL Светлана Яровая. – Однако данный пешеходный маршрут соединяет спокойные улицы с модными и активно посещаемыми частями города: набережной парка Горького, фрагментом Комсомольского проспекта в районе Фрунзенской, а также площадью Европы. Таким образом, есть возможность самых разных комбинаций маршрутов и активностей в зависимости от цели прогулки. Рестораны бывают разные и по атмосфере, и по кухне. Как правило, у нас посещение атмосферных заведений до сих пор событийное. Я полагаю, что рестораторы, желающие создать интересные и эксклюзивные места «для своих», смогут найти себе место на таком маршруте. Те же, кому нужен высокий трафик, уже обживают набережную Москвы-реки, парк Горького и частично Нескучный сад, собственно площадь Европы и зону вокруг станции метро «Фрунзенская». При этом надо понимать, что в этих локациях уже почти не осталось свободных и пригодных для размещения ресторанов мест: препятствует либо сильная конкуренция, либо отсутствие технически или визуально пригодных помещений, либо высокая ставка аренды. Но в целом возможности еще есть: можно размещаться в особняках, в помещениях, которые освобождаются другими игроками, переоборудовать площади из-под банков и магазинов и т.п. На мой взгляд, стоит ориентироваться не на район в целом, а на конкретную локацию: в первую очередь смотрим первые линии домов рядом с проездными магистралями и красивыми видами (парк, набережная Москвы-реки, близость к модным заведениям, например на Саввинской набережной), начало и конец пешеходного моста, вход и выход из парка Горького, бизнес-центры и крупные жилые комплексы, где есть запланированные рестораны, и др.».
Неудивительно, что рестораторы прогнозировали спад посещаемости заведений люксового сегмента, расположенных в пешеходных зонах. Не каждому обеспеченному гостю захочется идти пешком по забитой людьми улице в заведение, к которому еще вчера можно было подъехать на машине.
Бизнес
Управление уже организованными пешеходными зонами осуществляется различными органами власти: за установку нестационарных торговых объектов отвечает префектура ЦАО и департамент торговли и услуг, за размещение информационных вывесок и рекламных конструкций – департамент СМИ и рекламы, за доступ транспортных средств – департамент транспорта, за капитальный ремонт и реконструкцию – департамент капитального ремонта, уборка территорий и текущий ремонт – зона ответственности ЖКХ. Специально созданная внутри департамента культуры структура «Мосгорпарк» осуществляет разработку единой концепции культурного и досугового развития пешеходных зон, организует проведение культурно-массовых мероприятий и регулирует оказание услуг торговли и общественного питания на пешеходных зонах.
Строго говоря, всю торговлю на территории столицы курирует департамент торговли и услуг. В случае с городскими пешеходными улицами контроль за их функционированием, по словам заместителя руководителя департамента торговли и услуг Александра Иванова, лежит на департаменте культуры.
Два года назад, когда обновление городских улиц только начиналось, рестораторы высказывали осторожные предположения, что этот процесс приведет к серьезному качественному обновлению трафика. Выражаясь точнее, на улицах появится больше прогуливающихся москвичей и гостей столицы, причем предсказать, будут ли им интересны уже работающие в обустроенных зонах кафе, тогда мало кто брался. Единственное, в чем сходились владельцы бизнесов, – в оценке, что покупательная способность новой публики будет снижаться, потому что в центре, скорее всего, будут прогуливаться жители спальных районов и подмосковных городов. Ярким примером пешеходной зоны в тот момент мог служить лишь Старый Арбат, преимущественно занятый ресторанами среднего и низкого ценового сегмента, с трафиком, состоящим из гостей столицы, причем иностранные туристы были в явном меньшинстве. Неудивительно, что рестораторы прогнозировали спад посещаемости заведений люксового сегмента, расположенных в пешеходных зонах. Не каждому обеспеченному гостю захочется идти пешком по забитой людьми улице в заведение, к которому еще вчера можно было подъехать на машине.
Кстати, за прошедшие два года власти приняли немало мер, направленных на уравнивание люксовых и демократичных ресторанов по степени удобства и доступности. Организация пешеходных магистралей стала всего лишь первой ласточкой. Среди прочего – ввод платных парковок, запрет на курение в общественных местах. Кстати, ходят слухи, что московские градоначальники всерьез задумались над идеей сделать въезд в центр столицы платным. Впрочем, вернемся к настоящему.
«Мы не ощутили значительной разницы, – говорит совладелец проекта Сергей Крылов. – Однако очевидно, что люди стали гораздо больше гулять, особенно в центре Москвы. Город преображается. Я слышал, что у ресторанов, расположенных на пешеходных улицах, дела идут очень хорошо. Хотя премиальные рестораны страдают. Некоторым из их гостей, например селебритис, неудобно добираться
до заведений по улице».
Некоторые зоны, например улицы Покровка, Маросейка, Большая Дмитровка, могут лишь условно считаться пешеходными. Хотя московские градоначальники упорно продолжают называть эти улицы именно пешеходными, логичнее было бы отнести их к «обустроенным для пеших прогулок» или придумать какой-нибудь термин, обозначающий облагороженную улицу с проезжей частью. И на Дмитровке, и на Покровке машины по-прежнему есть. А вот Никольская улица и Кузнецкий Мост и правда превратились в пешеходные во всех смыслах этого слова.
Несмотря на изначально настороженное отношение к задумке городских властей, сейчас рестораторы настроены гораздо лояльнее. Прошедший год показал, какие заведения пользуются спросом лишь из-за удобного подъезда, а какие имеют верную аудиторию. Кафе-пекарни сети «Булка» расположены и на недавно реконструированной Покровке, и в помещении торгового центра в Митино, и на Большой Грузинской улице. По словам владелицы сети Анны Шумайловой, у точки на Покровке есть много поклонников, которые как приезжали, так и будут приезжать. «Мы не заметили разницы между посещаемостью пекарни на Покровке до реконструкции улицы и после, – говорит Анна. – Разве что на красивой улице просто приятнее работать». Хатуна Колбая, совладелица кафе «Саперави» (второе кафе сети расположилось на Маросейке), рассказала, что летом наблюдался отток гостей, спровоцированный процессом реконструкции улицы. «Сейчас гости вернулись, но в таком же количестве, что и до ремонта улицы», – комментирует Хатуна. PR-директор ассоциации ресторанов «Веста-центр интернешнл» тоже отмечает, что со всеми нововведениями посещаемость кафе «Менза» на Большой Дмитровке не изменилась: «Людей не стало меньше, контингент не изменился, по-прежнему актуальны ланчи и вечерние часы. Дмитровка не стала полностью пешеходной, хотя на ней запретили парковку. Рядом располагается Совет Федерации – видимо, наши чиновники совсем не хотят ходить пешком». Ресторан Haggis pub&kitchen находится на параллельной пешеходной Дмитровке улице Петровка. «Мы не ощутили значительной разницы, – говорит совладелец проекта Сергей Крылов. – Однако очевидно, что люди стали гораздо больше гулять, особенно в центре Москвы. Город преображается. Я слышал, что у ресторанов, расположенных на пешеходных улицах, дела идут очень хорошо. Хотя премиальные рестораны страдают. Некоторым из их гостей, например селебритис, неудобно добираться до заведений по улице».
В будние дни есть проблемы с парковкой: в шаговой доступности ее нет, соответственно, людям проще пойти в то заведение, где они спокойно оставят свой автомобиль напротив входа.
«Гостей стало меньше, – рассказывает управляющий Rose Bar на Дмитровке
Алексей Попов. – Основная масса обеспеченных гостей, к огромному сожалению, не любят ходить пешком, даже на короткие расстояния»
Ожидания рестораторов относительно влияния городских инициатив на люксовый сегмент рынка частично оправдались. «Гостей стало меньше, – рассказывает управляющий Rose Bar на Дмитровке Алексей Попов. – Основная масса обеспеченных гостей, к огромному сожалению, не любят ходить пешком, даже на короткие расстояния. В будние дни есть проблемы с парковкой: в шаговой доступности ее нет, соответственно, людям проще пойти в то заведение, где они спокойно оставят свой автомобиль напротив входа. По выходным дороги перекрываются, это автоматически сказывается на контингенте. Думаю, что ни один ресторан от этого не выиграл. Что касается административных вопросов, то с этим тоже сложности. Привоз и разгрузка продуктов должны происходить в конкретное время, машина тоже должна стоять в течение определенного времени, ни минутой больше. В итоге на рынке остались самые сильные игроки». Некоторые рестораны люксового сегмента сумели приспособиться к новой городской среде – правда, стимулом к этому послужили в первую очередь рыночные мотивы, а не желание привлечь новую московскую публику. «В 2012 году, когда улица Кузнецкий Мост стала пешеходной зоной, ресторан «Мост» открылся в новом качестве – французского brasserie, – говорит управляющая рестораном Татьяна Боровик. – Ресторан стал более демократичным как в плане дизайна, так и в плане кухни. Средний чек стал ниже, что, безусловно, увеличило приток гостей. Изменился и контингент: люди начали заходить с улицы в джинсах, а не готовиться к посещению ресторана специально».
Так или иначе, есть одно неоспоримое преимущество пешеходных улиц, доступное ресторанам всех ценовых сегментов, – летние площадки. «Многие рестораны, пользуясь тем, что улица стала пешеходной, получили возможность открывать летние веранды, что привело к дополнительному притоку гостей в летний сезон, – говорит Татьяна Боровик. – Возможность посидеть на свежем воздухе в центре пешеходной зоны привлекает многих жителей столицы». Мысль поддерживают и другие эксперты. «Поскольку улица стала пешеходной, появилось больше возможностей для привлечения посетителей, – говорит арт-директор пивбара «Камчатка» Юлия Гетманчик. – В летний период на улице около пивбара готовятся сосиски на гриле, за которыми выстраивается очередь».

С оттоком гостей можно бороться: в конце концов, большинство модных ресторанов располагается в центре города и многие из них оказались в равных условиях. Пешеходные и облагороженные улицы действительно красивы и опрятны, что не может не радовать. Сейчас рестораторов волнует другое: какие еще инициативы предложат столичные градоначальники? Одна из последних – приведение городских фасадов в соответствие с Концепцией внешнего облика улиц, магистралей и города Москвы, на данный момент включающей в себя 108 зон. Некоторым рестораторам уже пришлось заменить вывески (например, кафе «Жан-Жак», «Капучино» и «Дети Райка» на Никитском бульваре). Несколько заведений на Маросейке закрылись, потому что, согласно концепции, им пришлось демонтировать уличные ступеньки, ведущие к дверям, ввиду их несоответствия архитектурному облику улицы.
Аренда
Рестораторы нередко говорят о том, что арендные ставки в столице слишком завышены. По мнению бизнесменов, занятых в люксовом сегменте рынка, высокие ставки на их площади следовало бы понизить, так как респектабельные рестораны теряют свою аудиторию. Похоже, арендодателей мало заботит этот факт. «С появлением пешеходного трафика спрос увеличивается, таким образом, в условиях сокращающегося предложения и высоких ожиданий собственников объектов ставка аренды на уровне их экспонирования реально растет, – отмечает Светлана Ярова. – Однако опытные владельцы недвижимости каждый раз должны оценивать соотношение выгоды высокого арендного дохода и стабильности арендного потока, а также качества самого арендатора. Все эти факторы влияют на капитализацию недвижимости. Там, где арендаторы чувствуют себя стабильно, ротация минимальна. Мы наблюдаем такую картину на Мясницкой, Пятницкой, Никольской, Арбате, Новом Арбате – центральных пешеходных пространствах города, являющихся базовыми ресторанными местами города Москвы. При этом мы также видим случаи, когда новые ресторанные концепции смещают текущих арендаторов, не готовых поддерживать рыночную ставку аренды».
«Естественно, арендная плата на улице Кузнецкий Мост выросла, поэтому не все заведения смогли выжить в условиях конкуренции, – говорит Татьяна Боровик. – Рядом с нашим рестораном закрылось несколько баров и небольших кафе. От этого выиграли крупные рестораны с историей»
К тому же большинство пешеходных маршрутов проложены в местах, где и раньше трафик был довольно велик и арендные ставки на площади росли. «Естественно, арендная плата на улице Кузнецкий Мост выросла, поэтому не все заведения смогли выжить в условиях конкуренции, – говорит Татьяна Боровик. – Рядом с нашим рестораном закрылось несколько баров и небольших кафе. От этого выиграли крупные рестораны с историей». Растут и ставки на соседних с пешеходными улицах. «Мы наблюдаем адаптацию прилегающих к основным пешеходным улицам территорий ресторанными операторами, как, например, в районе Никольской, Покровки, Маросейки и Мясницкой, где наиболее уютные переулки преобразуются и пополняются новыми «именами и лицами» и также характеризуются высокими ставками», – комментирует Светлана Ярова. Спрогнозировать изменение уровня арендных ставок в новообразованных пешеходных зонах вне городского центра эксперты пока не берутся.