Вакантное место

К вводу до конца 2017 года заявлены 236,7 тыс.кв.м новых качественных центров, таким образом, суммарный годовой объем станет рекордно низким за последние четыре года, сократившись на 46% по сравнению с 2016-м. Среди крупнейших проектов, которые должны быть введены до конца года, «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м), «Видное парк» (45 тыс. кв. м) и «Арена плаза» (20 тыс. кв. м).
«В отсутствие ввода и при значительном объеме площадей (около 1,6 млн кв. м), вышедшем на рынок в предыдущие три года, ритейлеры сегодня открывают магазины в основном в торговых центрах, начавших работу в 2014-2016 годах. Таким образом, вакантные площади, появившиеся в период высокого ввода, продолжают поглощаться арендаторами, – комментирует Екатерина Земская, региональный директор и руководитель департамента торговых площадей компании JLL. – За 1-е полугодие 2017 года ряд качественных объектов в стадии стабилизации и улучшения своих операционных показателей пополнились новыми арендаторами, что в свою очередь, сделало их более привлекательными для покупателей. Особо заметен процесс снижения вакантности в недавно открывшихся ТЦ: около 65% арендованных за 2-й квартал площадей приходится на объекты, введенные в 2014-2016 годах».
Но это перемещение площадей не говорит о собственно восстановлении активности – и девелоперской, и потребительской. «В кризисный период девелоперская активность заметно сократилась: многие проекты были заморожены на разных стадиях строительства, – комментирует Екатерина Земская. – Мы ожидаем восстановления девелоперской активности на фоне стабилизации российской экономики, что приведет к положительной динамике ввода торговых центров в столице в 2018-2020 годах». Но и в случае такой положительной динамики, вряд ли ситуация вернется к прошлому.

«В условиях постепенного насыщения московского рынка классическими торговыми центрами и роста конкуренции фокус девелоперов смещается, – говорит директор по России и СНГ и руководитель направления ритейл консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина. – Мы наблюдаем рост интереса к небольшим районным торговым проектам нового формата, которые не только ориентированы на удовлетворение каждодневных нужд жителей района, но и несут в себе культурную и досуговую составляющую». Еще одна возможная точка роста московского рынка ритейла – транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), в рамках которых начинают реализовываться крупные торговые комплексы. Речь идет о, например, ТПУ «Селигерская» (145 тыс. кв. м торговых площадей), «Черкизово» (120 тыс. кв. м) или «Парк Победы». Аналитики JLL предрекают, что именно такие проекты будут формировать основной объем нового предложения – начиная с 2019 года.

Что касается культурной столицы, то, по данным JLL, уровень вакантных площадей в торговых центрах Петербурга за 1-й квартал 2017 года тоже снизился, и достиг наименьшего значения за последние два года – 5,6%. «Снижение вакантности наблюдалось на всех субрынках города, – говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.– Общегородская динамика была обусловлена растущим спросом со стороны арендаторов при отсутствии ввода площадей. В 2017 году в Петербурге вообще не запланировано открытие новых торговых центров, их появление может состояться лишь во второй половине 2018 года».
На настоящий момент в Петербурге работают 58 качественных торговых центров совокупной арендопригодной площадью более 2,2 млн кв. м, что соответствует 427 кв. м на 1 тыс. жителей. Максимальные арендные ставки для торговой галереи за 1-й квартал не изменились и составляют около 70 тыс. рублей за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).

Аналитики компании JLL отмечают, что на данном этапе говорить о восстановлении потребительского сектора рано. Несмотря на то, что у потребителей было время для адаптации к новым рыночным условиям, их доходы продолжают падать. Об этом же говорят и рестораторы, работающие в разных сегментах рынка. Фастфуд страдает от сильных конкурентов в лице мировых брендов, готовых платить высокую аренду и забирающих самые проходные места. Fast casual и casual сегмент – от сокращения потребительских расходов и неадекватной политики некоторых торговых центров, связанной со стремлением арендодателей заполнить площади любой ценой. По неофициальным сведениям, даже люксовые торговые центры оказывают серьезное давление на своих небедных арендаторов, не снижая ставки и вынуждая предпринимателей снижать прибыль или же вовсе покидать площади.
Тем не менее, прогнозируемое улучшение динамики оборота розничной торговли и роста реальных располагаемых доходов, согласно прогнозу Oxford Economics, на 2,3% в 2017 году могут повлечь за собой восстановление активности на рынке аренды торговых помещений.

Михаил Гончаров
Владелец сети «Теремок»
Аренда в московских торговых центрах имеет тенденцию понижаться. Но, к сожалению, компании тоже уходят с фудкортов. Все время то одно закрывается, то другое, а новые бренды не приходят. Обороты растут у KFC и Burger King, по McDonald's у меня нет данных, но обороты остальных предприятий, работающих в ТЦ, точно падают. Апрель и вовсе был провальным, мягко говоря. А на самом деле просто катастрофа. Мы отказались входить в «Ашан», откроем всего одну-две точки. Нет смысла вкладывать средства в ТЦ, потому что покупатели туда не ходят. В больших ТЦ, в «Мегах», например, отток гостей составил 3-5%. В маленьких ТЦ отток еще больше. Люди зажались: если настроение депрессивное, то и на шоппинг ходить не хочется. Конечно, людей стало меньше не на треть, но все равно ощутимо. Падение продолжается третий год и от этого становится еще печальнее.

Сергей Крылов
Совладелец сетей Zotman pizza&pie, Huggis pub&kitchen
Ставки в торговых центрах зависят от того, как вы договоритесь. В самых интересных для ресторанов торговых центрах, например, «Метрополисе» или «Европейском» ставки как в стрит-ритейле. В других – арендаторы платят минимальные ставки или процент с оборота, это около 12-15%. Но и там работать не очень выгодно. Людей в торговых центрах стало меньше, тратят они, соответственно, тоже меньше. Арендодатели сажают всех подряд, лишь бы сдать площадь. Для нас нет смысла открываться в торговых центрах только чтобы там присутствовать. У ТЦ слишком высокие требования по стройке, это удорожает ресторан, согласований еще больше, а это время и деньги. И отбивать ресторан в ТЦ, с маленькой проходимостью, очень сложно. Торговый центр может затеять ремонт, когда ему вздумается, реклама внутри стоит денег, и главное, они могут посадить прямо рядом с тобой твоего прямого конкурента. В итоге одинаковые концепции начинают демпинговать, снижается прибыль.

Хатуна Колбая
Совладелец сетей кафе «Саперави» и «Вай Мэ!»
Не вижу на данном этапе каких-то особенных изменений арендной ставки или фатального падения продаж. У нас правда только одно кафе «Вай Мэ!» в ТРЦ «Метрополис», так там выручка за последние несколько месяцев, по нашим подсчетам, стала даже больше. Во-первых, этим ТЦ управляет компания, которая реально работает, а не только деньги дерёт. Здесь постоянно устраивают праздники и прочие активности, чтобы был поток людей. Несмотря на ужасный wi-fi, с потоком там все неплохо, во всяком случае, на фудкорте. Во-вторых, вообще все истерики на тему «в торговых центрах посетителей стало меньше» – это неправильно, в хороших ТРЦ всё хорошо. Но, конечно, в тех местах, где пул арендаторов вообще непонятно по какому принципу собран, нет человеческой парковки и вообще не ясно зачем этот ТЦ построили именно в этом месте города – ничего хорошего не жди.

О компании JLL
JLL предоставляет комплексные профессиональные услуги в области недвижимости и управления инвестициями. История компании насчитывает более 200 лет, сейчас у JLL около 300 корпоративных офисов в более чем 80-ти странах мира. В России компания представлена офисами в Москве и Санкт-Петербурге. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated. Входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долларов США.